Citation
Leegstaand op Curaçao

Material Information

Title:
Leegstaand op Curaçao
Abbreviated Title:
Een onderzoek naar de ontwikkeling van de woningleegstaand tussen 2011 en 2017
Publisher:
Central Bureau of Statisitcs of Statistics
Publication Date:

Subjects

Subjects / Keywords:
leegstaand op Curaçao
woningmarkt
leegstaand onderzoek
woningen
gebouwen
gis

Record Information

Source Institution:
Central Bureau of Statistics Curaçao
Holding Location:
Central Bureau of Statistics Curaçao
Rights Management:
All applicable rights reserved by the source institution and holding location.

CBS Membership

Aggregations:
Central Bureau of Statistics Curaçao

Downloads

This item is only available as the following downloads:


Full Text

PAGE 2

Leegstand op Curaçao Een onderzoek naar de ontwikkeling van de woning leegstand tussen 2011 en 2017 Willemstad, maart 2019

PAGE 3

Centraal Bureau voor de Statistiek Curaçao Address: WTC Building, Piscadera Bay z/n (first floor) Phone: (+599 9) 839 2300 Email: info@cbs.cw Website: www.cbs.cw Website: digitallibrary.cbs.cw Facebook: cbscur Copyright © Willemstad, Central Bureau of Statistics, 2019 The contents of this publication may be quoted, if the source is mentioned accurately and clearly ISBN: 978 99904 5 174 0

PAGE 4

Leegstaand op Curaçao 2 Centraal Bureau voor de Statistiek Curaçao VOORWOORD De Curaçaose woningmarkt is ondoorzichtig . E en scherp en consistent beeld van de omstandigheden die hier op heersen ontbreekt . Om een bijdrage te kunnen leveren in het scheppen van transparantie over de toestand waarin de huidige woningmarkt verkeert, heeft het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) zich voorgenomen om de meest elementaire marktomstandigh e den te belichten. Gedoeld wordt op de marktkrachten. G edoeld wordt op de vraag naar woningen en het aanbod a an woningen. In di t kader worden een tweetal onderzoeken uitgevoerd , namelijk een woningbehoefteonderzoek ( dat betrekking heeft op de vraagzijde van de woningmarkt ) en een leegstandonderzoek ( dat betrekking heeft op het aanbodzijde van de woningmarkt ) . Het woningbehoefteonderzoek ( wbo ) is reeds in 2016 uitge voerd . Aan de hand van dit onderzoek is nagegaan hoeveel huishoudens er zijn die aangeven een woning nodig te hebben. Ook het leegstandsonderzoek (lo) is inmiddels uitgevoerd . Daartoe is v ia een telling in het veld nagegaan hoeveel leegstaande woningen momenteel op de woningmarkt voorkomen. Met dit onderzoek wordt een indicatie gegeven van het potentieel van de woningmarkt om effectief te kunnen inspelen op de vraag naar woningen . De result aten van het leegstandsonderzoek worden in onderhavig rapport gepresenteerd. In een volgend onderzoek zullen de resultaten van het woningbehoefteonderzoek en het leegstandonderzoek bij elkaar worden gebracht om inzicht te verkijgen in het evenwicht tusse n de vraag naar woningen en het aanbod aan woningen (onderzoek naar eventuele woningtekorten en /of overaanbod aan woningen op de woningmarkt ) . Een woo rd van dank gaat uit naar iedereen die zijn medewerking heeft verleend aan de uitvoering van dit onderzoek en de totstandkoming van dit rapport. In het bijzonder wordt collega Menno ter Bals genoemd die met zijn uitgebreide kennis van het G eoinformatiesysteem (GIS) een belangrijke bijdrage heeft geleverd in de opzet van de dataverzameling in h et veld . Ook een woord van dank aan de Inspectie der B elasting en die waardevolle informatie heeft verschaft over de gemiddelde taxatie waarden van woningen en aan taxateur Agustin van Werkhoven die zijn inzichten over de huidige woningmar k t met het CBS heeft gedeeld. Drs. Sean de Boer

PAGE 5

Leegstaand op Curaçao 3 Centraal Bureau voor de Statistiek Curaçao INHOUDSOPGAVE SAMENVATTING ................................ ................................ ................................ ............................... 4 SUMMARY ................................ ................................ ................................ ................................ ........... 8 DEFINITIES ................................ ................................ ................................ ................................ ........ 10 HOOFDSTUK 1: INLEIDING ................................ ................................ ................................ .......... 12 HOOFDSTUK 2: DE METHODE VAN DE WONINGTELLING ................................ ................ 16 HOOFDSTUK 3: KENMERKEN VAN DE WONINGLEEGSTAND ................................ .......... 22 LITERATUURLIJST ................................ ................................ ................................ ........................... 51 BIJLAGE 1 LIJST VAN TAB E LLEN Tabel 1: Aantal gebouwen naar functie ................................ ................................ .......................... 18 Tabel 2: Functie van de niet bezochte gebouwen (conform het adressenproject) .................... 19 Tabel 3: Functie gebouwen Curaçao ................................ ................................ ............................... 19 Tabel 4: Gebruiksstatus van gebouwen met een woonfunctie ................................ .................... 20 Tabel 5: Geb ruiksstatus gebouwen met een woonfunctie (na correctie) ................................ .... 21 Tabel 6: Economische ontwikkeling van Curaçao in de periode 2010 2017 .............................. 23 Tabel 7: Leegstandscijfers van 2011 en 2017 ................................ ................................ ................... 26 Tabel 8: Vergelijking leegstand per buurtcategorie ................................ ................................ ...... 30 Tabel 9: Leegstand per deelg ebied naar buurtcategorie ................................ ............................... 32 Tabel 10: Vergelijking leegstand per categorie woningwaarden ................................ ................ 36 Tabel 11: Vergelijking leegstand per deelgebied naar woningwaarden ................................ .... 38 Tabel 12: De daling van de leegstand op buurtniveau ................................ ................................ . 43 Tabel 13: De stijging van de leegstand op buurtniveau ................................ ............................... 45 Tabel 14: Compilatie leegstandcijfers naar buurt en woningwaardecategorie ........................ 47 Tabel 15: Leegstand naar samengestelde categorieën ................................ ................................ .. 48 Tabel 16: Buurten waar de leegstand minder dan 10% is gestegen of gedaald ........................ 49 LIJST VAN FIGUREN Figuur 1: Totale omzet in de bouwsector in de periode 2001 2015 ................................ ............. 24 Figuur 2: Deelgebieden en buurten van Curaçao ................................ ................................ .......... 28 Figuur 3: Waardegebieden van Curaçao ................................ ................................ ........................ 29 figuur 4: Leegstand per buurtcategorie ................................ ................................ .......................... 31 Figuur 5: Leegstand per deel gebied 2011 ................................ ................................ ....................... 34 Figuur 6: Leegstand per deelgebied 2017 ................................ ................................ ....................... 34 Figuur 7: Leegstand per waardecategorie ................................ ................................ ...................... 36 Figuur 8: Leegstand per waardegebied 2011 ................................ ................................ ................. 40 Figuur 9:Leegstand naar waardecategorie in 2017 ................................ ................................ ........ 41 Figuur 10: Nettodaling leegstand per deelgebied en buurt ................................ ......................... 44 Figuur 11: Nettostijging per deelgebied en buurt ................................ ................................ ......... 46

PAGE 6

Leegstaand op Curaçao 4 Centraal Bureau voor de Statistiek Curaçao S AMENVATTING Dit rapport omvat de bevindingen van het onderzoek naar de woning leegstand die door het CBS is uitgevoerd . Ten behoeve van dit onderzoek is een woningtelling in het veld uitgevoerd . De bedoeling van de ze woningtelling was naast het scheppen van inzicht in de omvang van de bestaande woningvoorraad, vooral ook om de woningleegstand op te nemen . Ten behoeve van deze woningtel l ing is de techniek van GIS toegepast . H et betreft het eerste onderzoek bij het CBS dat integraal met behulp van dit instrument is gerealiseerd ( GIS is bij alle aspecten van het onderzoek ingezet: de opzet, de uitvoering in het veld, de monitoring van de voortgang van de werkzaamheden , de analyse v an verzamelde leegstands gegevens en de presentatie van de onderzoeksresultaten ) . In dit onderzoek zijn de gegevens van de woningtelling van 2017 vergeleken met de censusgegevens van 2011 . De belangrijkste bevinding van deze vergelijking zijn als volgt: De woningvoorraad is in de afgelopen 16 jaar ( tussen 2001 en 2017 ) gegroeid van 49.045 woningen naar 75.087 woninge n ; Deze groei werd ingegeven door de bevolking sgroei en werd ondersteund door het overheidshandelen ( het beleid ter stimulering van woningproductie via instelling van P ublic P rivate Partnerships ) ; D e woningvoorraad is tussen 2004 en 2006 snel gegroeid, gevolg d door een periode tot 2015, waarin de woningproductie zich op een hoger niveau dan vóór 2004 heeft ge stabilise erd; Het is in deze periode van stabilisering dat de daling van de woning leegstand zich in zet ; Tussen 2011 2017 is de leegstand gedaald van 5059 woningen naar 3190 woningen ; Dat is een daling van 1869 woningen (3 6 , 9 %) ; De daling van de leegstand heeft zich het meest voorgedaan in de buurt categorie met een hoog leegstandsniveau en onder de woningwaarde categorie van middenklasse woningen; Een nadere specificering waarbij de buurtcategorie en woningwaardecategorie samen zijn genomen toont aan dat leegstan d vooral is afgenomen onder middenklasse woningen in buurten met een hoog leegstandsniveau en onde r woningen in de lage prijsklasse in buurten met een middelhoog leegstand s niveau (samen heeft zich in deze samengestelde

PAGE 7

Leegstaand op Curaçao 5 Centraal Bureau voor de Statistiek Curaçao categorie ë n een leegstands daling van 10 99 woningen ( 5 8 , 8 % van de totale daling van de leegstand ) voorgedaan ; De daling heeft zich in deze periode voornamelijk voltrokken in een maat van 11 tot 30 woningen; D e daling van de leegstand was het grootst in de deelgebieden van Westelijk Willemstad en Oostelijk Willemstad ; V ariaties in het patroon waarin de leegstand zich in deze periode heeft ontwikkeld zijn: Het feit dat in de Binnenstad de leegstand per saldo niet is gedaald maar juist is gestegen ; In Oostelijk Willemstad de daling van de leegstand niet het grootst was in de buurten met een hoog leegstandniveau (zoals dat het geval was in de andere deelgebieden) , maar in buurten met middelhoog leeg standsniveau; In Westelijk Willemstad de daling van de leegstand niet het grootst was onder middenklasse woningen (zoals dat het geval was in de andere deelgebieden) , maar onder woningen in de lage prijsklasse ; Met betrekking tot de 3190 woningen die thans leegstaan zijn bij gelijkblijvende omstandigheden de vooruitzichten als volgt : De leegstand zal de komen de jaren met ( 36 , 9% van 3190 woningen = ) 117 9 woningen dalen ; Dit aantal wordt beschouwd als frictieleegstand ; De resterende (3190 1179) 201 1 leegstaande woningen behoren tot langdurige leegstand; Er is aangetoond dat binnen de voorraad langdurig leegstaande woningen, minstens 261 woningen (12 , 9%) voorkomen die structureel langdurig leegstaan (staan in ieder geval gedurende de hele periode 2001 2017 leeg); Het structureel karakter betekent dat deze woningen weinig perspectief hebben op verkoop of verhuur .

PAGE 8

Leegstaand op Curaçao 6 Centraal Bureau voor de Statistiek Curaçao RESÚMEN E informe akí ta kontené e konklushonnan di e investigashon di desokupashon (bibienda bashí) ku CBS a tene. Pa e investigashon akí, a hasi un konteo di bibienda den vèlt. E konteo tabata pa por haña un bista di e kantidat di bibienda tin, pero mas ainda pa por registrá kuantu bibienda tin pará bashí (desokupá). Pa hasi e konteo di bibienda, a usa e téknika GIS. Esaki ta e promé investigashon ku CBS a hasi usando e instrumento akí di kuminsamentu te fin (a usa GIS den tur aspekto di e investigashon: diseño, ehekushon den vèlt, monitoreo di progreso di e trabounan, análisis di e datonan di desokupashon ku a rekolektá i presentashon di e resultadonan di e investigashon). Den e investigashon akí, a kompará e datonan ku a optené for di e konteo di bibienda di 2 017 ku e datonan di Senso 2011. E konklushonnan prinsipal a base di e komparashon akí ta lo siguiente: Den e último 16 añanan (di 2001 pa 2017), e kantidat di bibienda a krese di 49.045 te na 75.087 bibienda; E kresementu akí a tuma lugá impulsá pa ou mento di poblashon i sostené ku akshon di gobièrnu (a instituí Public Private Partnership [PPP] den kuadro di e maneho pa stimulá produkshon di bibienda); Di 2004 pa 2006, e kantidat di bibienda a krese rápidamente. Despues a siguí un periodo, ku a dura te 2015, den kua e produkshon di bibienda a stabilisá. Ta den e periodo di stabilisashon akí a kuminsá mira un bahada den e kantidat di bibienda bashí; Di 2011 te 2017, e kantidat di bibienda bashí a baha di 5059 te na 3190 bibienda; un bahada di 1869 b ibienda (36,9%); E bahada den kantidat di bibienda bashí a tuma lugá prinsipalmente den e kategoria di bario ku un nivel di desokupashon haltu i den e kategoria di balor di klase medio; Ora kombiná e kategoria di bario i e kategoria di balor, e result ado ta mustra ku e kantidat di bibienda bashí a baha prinsipalmente serka e bibiendanan di klase medio den bario ku un nivel di desokupashon haltu i serka e bibiendanan den e kategoria di preis abou den bario ku un nivel di desokupashon mediano (na tur, de n e kategorianan kombiná akí, e kantidat di bibienda bashí a baha ku 1099 bibienda, esta, 58,8% di e bahada total); Di 2011 pa 2017, e bahada a tuma lugá prinsipalmente na midí di 11 pa 30 bibienda;

PAGE 9

Leegstaand op Curaçao 7 Centraal Bureau voor de Statistiek Curaçao E nivel di desokupashon (kantidat di bibienda bashí) a baha mas tantu na Willemstad pariba di brùg i Willemstad pabou di brùg; E manera ku e kantidat di bibienda bashí a desaroyá di 2011 pa 2017 a desviá for di e patronchi general di e siguiente maneranan: Den sentro di siudat, e saldo di bibienda bash í a subi na lugá di baha; Na Willemstad pabou di brùg, e bahada den e kantidat di bibienda bashí no tabata mas haltu den e barionan ku un nivel haltu di bibienda bashí (loke sí tabata e kaso den e otro áreanan), sino den e barionan kaminda e kantidat di bibienda bashí ta na un nivel mediano; Na Willemstad pariba di brùg, e bahada den e kantidat di bibienda bashí no tabata mas haltu serka e kasnan di klase medio (loke sí tabata e kaso den e otro áreanan), sino serka e kasnan den e kategoria di preis abo u; Pa loke ta trata e 3190 bibiendanan ku ta pará bashí aktualmente, si tur faktor keda meskos, por premirá lo siguiente: Den e próksimo añanan, e kantidat di bibienda bashí lo baha ku (36,9% di e 3190 bibiendanan =)1179 bibienda; Ta konsiderá ku esakinan ta kai E sobrá (3190 1179=) 2011 bibiendanan bashí ta kai bou di desokupashon di durashon largu; A keda demostrá ku den e bibiendanan ku ta pará bashí riba término largu, tin por lo ménos 261 bibienda (12,9%) ku ta desokupá strukturalmente (nan tabata bashí durante henter e periodo di 2001 2017 i kisas asta mas la rgu); E echo ku serka nan e desokupashon ta di karakter struktural ta nifiká ku e bibiendanan akí tin poko perspektiva di haña benta òf hür.

PAGE 10

Leegstaand op Curaçao 8 Centraal Bureau voor de Statistiek Curaçao SUMMARY This is the report of findings of the housing vacancy survey conducted by the CBS. A housing field survey was carried out for this study, to assess the available housing stock and, more so, the current housing vacancy. The survey was carried out using the GIS technique. This was the first time the CBS carried out a survey from start to finish using this instr ument. (GIS was applied in all phases of the survey: design, execution in the field, progress monitoring, analysis of collected vacancy data and presentation of the survey results.) As part of the study, data from the 2017 housing survey was compared to the 2011 Census data. The following are the main findings based on this comparison: In the past 16 years (from 2001 to 2017), the housing stock grew from 49,045 to 75,087 homes; This increase was driven by population growth and supported by government act ion (the establishment of Public Private Partnerships, PPPs within the context of the policy to stimulate housing production); From 2004 to 2006, the housing stock grew rapidly, followed by a period lasting until 2015 during which hosing production stabil ized; It is during this stabilization period that a decline in housing vacancy began; From 2011 to 2017, vacancy decreased from 5059 to 3190 homes; a decline of 1869 homes (36.9%); The decline in vacancies was strongest in the high vacancy neighborhood cat egory and in the middle class home value category; A more detailed specification combining the neighborhood and home value categories shows the vacancy decline to have happened mainly among middle class homes in high vacancy neighborhoods and among low va lue homes in mid high vacancy neighborhoods (in total, vacancy in these combined categories decreased by 1099 homes [58.8% of the total vacancy decrease]); The decrease of 2011 2017 was mainly at a rate of 11 to 30 homes; The vacancy decrease was higher i n the sub areas of West Willemstad and East Willemstad; The following are some aspects in which vacancy levels developed in ways that differ from the general pattern in 2011 2017: In the Downtown Area, instead of decreasing, the total number of vacant ho mes increased;

PAGE 11

Leegstaand op Curaçao 9 Centraal Bureau voor de Statistiek Curaçao In Eastern Willemstad, the highest decrease in vacancies did not take place in the high vacancy neighborhoods (as was the case in the other sub areas), but in the mid high vacancy neighborhoods instead; In Western Willemstad, the highest de crease in vacancies did not take place among middle class homes (as was the case in other sub areas), but among low value homes instead; Circumstances held constant, the prospects for the 3190 currently vacant homes are as follows: In the coming years, vacancies will decrease by (36.9% of 3190 homes =) 1179 homes; These are considered frictional vacancies; The remaining (3190 1179 =) 2011 vacant homes are considered long term vacancies; It has been shown that, of the current stock of long term vacancies, at least 261 homes (12.9%) are structural long term vacancies (vacant at least over the whole 2001 2017 period); to be sold or rented are slim.

PAGE 12

Leegstaand op Curaçao 10 Centraal Bureau voor de Statistiek Curaçao DEFINITIES Geografische Informatie Systeem (GIS): e en systeem waarmee gegevens over geografische objecten (objecten met een plaatsaanduiding) , k unnen worden opgeslagen, beheerd, bewerkt, geanalyseerd, geïntegreerd en gepresenteerd. Verblijfsobject: een eenheid van gebruik voor woon bedrijfsmatige of recreatieve doeleinden die ontsloten wordt via een eigen afsluitbare toegang vanaf de openbare weg, een erf of een gedeelde verkeersruimte. Verblijfsobject met een woonfunctie (woning) : afgesloten eenheid dat wordt gebruikt om permanent in te wonen. Leegstand: een gebouw met woonfunctie waarvan tijdens de opnames in het veld wordt geconstateerd dat het niet wordt bewoond. Frictieleegstand : de leegstand als na vertrek van de huurder of aanbieding van de woning op de koopmarkt op korte termijn geen aansluitende verhuur/verkoop plaatsvindt, tot maximaal één jaar * (Bouwsten en voor sociaal, 2016). Langdurige leegstand : de leegstandsituatie waarin frictieleegstand in overgaat, tot maximaal t wee jaar * na vertrek huurder of aanbieding op de woningmarkt (Bouwsten en voor sociaal 20 1 6) ; Structurele leegstand : de leegstand na twee jaar * zonder enig perspectief op verhuur of verkoop op korte termijn (Bouwsten en voor sociaal, 2016). *D e aangeduide periodes die voor frictieleegstand, langdurige leegstand en structurele leegstand zijn genomen gelden voor de situatie in Nederland. Voor Curaçao zijn geen termijnen bepaald . Hier worden de termijnen als globale richtlijnen gehanteerd.

PAGE 13

Leegstaand op Curaçao 11 Centraal Bureau voor de Statistiek Curaçao

PAGE 14

Leegstaand op Curaçao 12 Centraal Bureau voor de Statistiek Curaçao H OOFD S TUK 1: INLEIDING In de periode van medio september 2017 tot medio december 2017 is een woningtelling uitgevoerd met specifieke aandacht voor de woningleegstand. Onderzoek naar de woningleegstand is bedoeld om kennis te vergaren over de karakteristieken van de aanbodzijde van de woningmarkt . In dit onderzoeksrapport worden de bevindingen van deze woning telling gepresenteerd . In dit inleidende hoofdstuk worden de kaders van het onderzoek geschetst. Centraal hierbij staan zaken als de begripsbepaling , de probleemstelling en doelstelling van dit onderzoek . 1.1 Het begrip woningleegstand De omschrijving van woningleegstand k rijgt invulling aan de hand van het perspectief waarin het wordt benaderd . Wordt de woning leegstand besch ouwd vanuit een tijds o p tiek ( de tijd van voortduring van de leegstand ) , dan wordt gesproken van kortdurende / langdurige leegstand. Wordt leegstand beoordeeld vanuit e en norm ( als een toelaatbaar deel van het tota al aantal beschikbare woningen), dan wordt gesproken van geaccepteerde leegstand . Wordt leegstand vanuit de algemene werking van de woningmarkt beschouwd , dan wordt gesproken van discrepantieleegstand (leegstand als gevolg van een vraagtekort of een overaanbod op de woning markt) . Er circuleren in de literatuur meer termen met betrekking tot het begrip leegstand die gebaseerd zijn op andere invalshoeken of die een andere benaming zijn van bovengenoemde begrippen . De benadering van de leegstand met zoveel variatie lijkt indicatief voor een diepgaande bemoeienis met dit onderwerp . In de Curaçaose praktijk blijkt dit echter niet het geval te zijn . H oewel de woningleegstand in iedere census wordt opgenomen , is het niet een item die buiten deze meetmomenten om veel aandacht krijgt . Er is aan de start van dit onderzoek dan ook vrij weinig bekend over de toestand en de kenmerken van de woningleegstand op Curaçao. In dit onderzoek berust de bepaling van de leegstand op observatie s in het veld. Dit betekent dat via waarneming wordt nagegaan of een woning leeg staat . In dit verband wordt gesproken van feitelijke leegstand. De methode van feitelijke leegstand onderscheid t zich van de methode van administratieve leegstand. Bij toepassing van de methode van administratieve leegstand wordt via cen trale registraties van gebouwen nagegaan welke adres sen leeg staan (CBS Nederland,

PAGE 15

Leegstaand op Curaçao 13 Centraal Bureau voor de Statistiek Curaçao 2017) . Deze methode is nauwkeuriger, maar op Curaçao nog niet toe pasbaar (de systematiek van het centraal bijhouden van administraties over gebouwen heeft nog niet haar intrede gemaakt ) . 1. 2 Maatschappelijke relevantie leegstandsonderzoek Leegstand vooronderstelt een onderbenutting van de woningvoorraad en heeft daarmee een negatief imago als een bron van kapitaalvernietiging en ontsiering van de omgeving . Dit laatste geldt zeker voor de leegstand d ie zo lang duurt dat het gebouw zichtbare tekenen begint te vertonen van achteruitgang en in een voortschrijdend proces zelfs overgaat tot verkrotting. L angdurige leegstand bergt het gevaar dat het tot kwaliteitsverlies van een gehele omgeving kan leiden . Het algemene oordeel van leegstand als een economische, sociale en ruimtelijke aantasting is niet te ontkennen , maar vormt niet een vast gegeven . D e praktijk toont immers aan dat v oor het goed functioneren van de woningmarkt e en zekere mate van leegstand juist nuttig is . In dit verband wordt gesproken van frictieleegstand. D at is tijdelijke leegstand die dient als een reservevoorraad en de functie heeft om doorst r oming op de woningmarkt te versoepelen. Het belang van leegstand s onderzoek stoelt op de vorming van kennis over de omvang en het karakter van de heersende leegstand . D eze kennis is voor bestuurders noodzakelijk om te bepalen welke set van maatregelen genomen dienen te worden om de volkshuisvesting in goede banen te leiden. In een groter kader is de regulering van de leegstand belangrijk voor het scheppen van evenwicht tussen de vraag en het aanbod op de woningmarkt als geheel . 1. 3 De probleemomschrijving In het onderstaande worden de kaders van dit onderzoek geschetst middels een omschrijving van de doelstelling en de probleemst e lling. Doelstelling van het onderzoek: D e doelstelling van dit onderzoek word t omschreven als het aandragen van informatie over de omvang en het karakter van de leegstand . D eze informatie kan de overheid aanwenden om haar beleid inzake de volkshuisvesting vorm te geven of scherp te stellen. D eze informatie kan ook worden aangewend door andere actoren op de woningmarkt en entiteiten in de maatschappij die vanuit hun eigen specifieke doelstellingen deze kunnen gebruiken .

PAGE 16

Leegstaand op Curaçao 14 Centraal Bureau voor de Statistiek Curaçao Probleemstelling van het onderzoek D e vraagstelling voor dit onderzoek luidt als volgt : Wat is de toestand van de woning leegstand en wat zijn de kenmerken hiervan? Met deze vraag wordt beoogd inzicht te geven over de volgende zaken: de omvang van de woning leegstand; de verdeling van de te onderscheiden buurtcategorieën en categorieën woningwaarden; het karakter van de woning leegstaand als frictieleegstand of als langdurige leegstand. De aspecten van de onderzoeksvraag wordt vanuit een v ergelijkend perspectief be studeerd . Dit betekent dat met de beschikbare gegevens van de inventarisaties die op twee verschillende tijdstippen zijn uitgevoerd ( de census van 2011 en de woningtelling die in 2017 is uitgevoerd ) , bestudeerd wordt hoe de woning leegstand zich in de tussenliggende periode heeft ontwikkeld . 1. 4 Leeswijzer In de rest van dit rapport wordt het verhaal van de leegstand beschreven. De opbouw van dit rapport is als volgt. I n hoofdstuk 2 wordt de methode uitgelegd die is toegepast voor de woningtelling . In hoofdstuk 3 volgt een analyse gericht op de beantwoording van de eerder geformuleerde onderzoeksvragen .

PAGE 17

Leegstaand op Curaçao 15 Centraal Bureau voor de Statistiek Curaçao

PAGE 18

Leegstaand op Curaçao 16 Centraal Bureau voor de Statistiek Curaçao H OOFDSTUK 2 : DE MET H ODE VAN DE WONING TELLING In dit hoofdstuk word t beschreven op welke wijze de woningtelling is uitgevoerd. Belangrijk hierbij is de wijze waarop de data is verzameld . Ook aan de orde komen de keuzes die voor de woning telling zijn g emaakt, de problemen die tijdens de uitvoering hier van zijn tegengekomen en de oplossingen die hiervoor zijn bedacht en toegepast . 2.1 Methodiek V oor de woning telling is de techniek van observatie toegepast . Observatie is een wijze van geconditioneerde waarneming die wordt vormgegeven door concreet geformuleerde instructies die aan veldwerkers worden gegeven over de op te nemen objecten en hoe deze in het veld moeten worden beoordeeld. Ten aanzien van de op te nemen objecten zijn de volgende keuzes gemaakt : In de inventarisatie worden alle gebouwen opgenomen , waarbij een onderscheid wordt gemaakt naar gebouwen met een woonfunctie en gebouwen met een andere functie ; Voor de gebouwen met een woonfunctie (woningen) die in het veld als onbewoond w orden aangetroffen dien t een vragenlijst te worden ingevuld ; D e woningen die op het moment van de waarneming in aanbouw waren , w orde n in de telling apart meegenomen (hiertoe moet het gebouw wel tot aan de ringbalk zijn opgetrokken) ; U itgesloten van de telling zijn woningen die in zeer slechte bouwkundige toestand verkeren (uitgangspunt is dat alleen gebouwen die terstond kunnen worden gebruikt tot het woningaanbod worden gerekend) ; Woningen en appartementencomplexen ) w o rden pas aan het eind bezocht, in zoverre toegang hiertoe is verleend 1 ; Voor die niet zijn betreden is een andere methode toegepast om te kunnen vaststellen welke woning en leegstaan; Deze methode komt verderop aan de orde; E rven van woningen worden niet betreden ; 1 Besloten was om de toestemming voor toetreding van de resorts niet ce ntraal te regelen. De reden hiervoor is dat een dergelijke inspanning gepaard gaat met veel tijdbeslag (zoeken aan wie toestemming moet worden gevraagd voor toetreding, afwachten wanneer de toestemming komt, ervaren of de toegang dan verloopt zoals afgespr oken), terwijl bekend is dat het vrij klein is.

PAGE 19

Leegstaand op Curaçao 17 Centraal Bureau voor de Statistiek Curaçao E nquêtes w o rden niet afgenomen (wel kunnen veldwerkers aan bewoners/ omwonenden/passanten vragen stellen ter verduidel ijk ing van zaken die ze in de veldsituatie niet duidelijk vinden ) . De instructies aan de veldwerkers werden met name gericht op de vraag hoe te beoordelen of een woning leeg staat en welke situaties a ls slechte bouwkundige staat moet worden beschouwd (onder meer met behulp van fotomateriaal werden deze zaken uitvoerig uitgelegd en getest bij de veldwerkers ) . D e beoordeling van de gebruiksstatus van de woning geschiedt aan de hand van indicatoren zoals bijvoorbeeld de onderhoud stoestand van de woning en de tuin , het al dan niet voorkomen van gordijnen voor de ramen, het voorkomen van tuinmeubilair of andere artefacten in de tuin (dit natuurlijk als niet meteen naar voren komt dat een woning leeg staat) . Gewezen wordt op het feit dat observatie geen ex acte wetenschap is. Dat betekent dat de indicatoren niet altijd dezelfde boodschap geven , terwijl in bepaalde gevallen één indicator al voldoende kan zeggen, maar dat in de praktijk vaak rekening moet worden gehouden met een combinatie van indicatoren om t ot een uitsluitsel te komen over de leegstand. Met betrekking tot de wijze van dataverzameling zijn de volgende keuzes gemaakt : Veldwerkers zijn het veld in gestuurd met een digitale kaart waarop de gebouwen als punten waren vastgelegd (de gebouwpuntenkaart) . Deze kaart is afgeleid van de adres punte nkaart die in een vorig project ( het adressenproject van ROP van 2010 ) was opgesteld . H et betreft een bestand van alle gebouwen op Curaçao met de corresponderende adresgegevens en daarnaast ook de gegevens over de functie en de gebruiksstatus van de gebouwen; D e opnames zijn uit g evoe rd met behulp van de meest moderne technieken die thans voorhanden zijn . Veldwerkers gingen het veld in met een tablet en hebben met behulp hiervan de gegevens ingevuld op een digit a a l formulier . Extra daarbij was het gebruik van een gps apparaat waarmee de gebouwen die werden opgenomen automatisch werden gekoppeld aan de plaats waar de veldwerker stond op te nemen . De opnam es in het veld werd en in het GIS programma (Geografische informatiesysteem) gedirigeerd door de GIS applicaties Collector (voor de vastlegging van de locatie van opname) en Survey 123 (voor de invulling van de vragenlijst ) . De verwerking en analyse van de veld gegevens werd uitgevoerd in het GIS programma Ar cg is ;

PAGE 20

Leegstaand op Curaçao 18 Centraal Bureau voor de Statistiek Curaçao In de telling zi j n de gebouwen die nieuw zijn aangetroffen erbij geprikt; Voor de telling is het grondgebied van Curaçao in 40 deelgebieden opgesplitst. De telling werd per deel gebied met de auto uitgevoerd (waar nodig werd uitgestapt om een situatie beter te kunnen opnemen) . Voor de opname werden teams van twee mensen gevormd (een bestuurder en een persoon die de opnames uitvoert). Een telling in het veld is nooit 100% nauwkeurig . Het veld is complex waardoor het kan gebeuren dat sommige gebouwen niet worden bereikt of misrekeningen worden gemaakt bij het be oordelen van situaties. Het was daarom een sterke keuze om de opname s digitaal uit te voeren met behulp van het GIS . D it heeft het mogelijk gemaakt om handelingen ter begeleiding van het veldwerk met meer nauwkeurigheid te kunnen uitvoeren zoals onder mee r de monitoring van de verrichtingen van de veld werkers , een tussentijdse controle van de resultaten van de opname s aan de hand van een betrouwbaarheidstoetsing (overdoen van de opnames bij enkele gebouwen die geselecteerd waren aan de hand van een steekproef ) en een grondige evaluatie en editing van de r esultaten van de telling. 2.2 De eerste bevindingen van de woning telling In de woningtelling zijn 8 1.543 gebouwpunten geteld. D e verdeling naar functie van deze gebouwpunten worden in onderstaande tabel gepresenteerd: Tabel 1 : Aantal gebouwen naar functie Fun c tie g ebouw e n Aantal gebouwen Aandeel ( in procenten ) Woonfunctie 73 . 745 90 , 4 Andere functies 7 . 798 9 , 6 Totaal aantal gebouwen 81.543 100 Bron CBS , 201 8 2. 3 N iet bezochte gebouwen Zoals eerder aangegeven is va n tevoren bepaald dat gate d communit ies niet (p ers é) zullen worden betreden. Voor een belangrijk deel zijn gebouwen in gate d communit ies dus niet bezocht. Daarnaast is het niet uit te sluiten dat meerdere gebouwen per abuis niet zijn bezocht . Om een idee te krijgen van de gebouwen die niet zijn bezocht (de functie en gebruiksstatus hiervan) is een v ergelijking gemaakt

PAGE 21

Leegstaand op Curaçao 19 Centraal Bureau voor de Statistiek Curaçao met het bestand van het eerdergenoemde adressenproject . Hieruit is gebleken dat in deze telling 7466 gebouwen (die indertijd in het veld werden aangetroffen) niet zijn meegenomen . C onform het bestand van het adressenproject h adden deze gebouwen in 2010 de functies zoals in onderstaande tabel weergegeven . Tabel 2 : Functie van de niet bezochte gebouwen ( conform het adressenproject ) Functie gebouw en Aantal gebouwpunten Gebouw met een woonfunctie 3 . 609 Gebouw met een andere functie 3 . 857 Totaal 7 . 466 Bron: Adres punten kaart ROP , 2010 Nadere bestudering toont aan dat e en groot deel van de 3609 gebouw punt en die in de huidige woningtelling niet zijn bezocht voorkomen in de gate d communit ies . Als zodanig worden ze aan de totalen van de woningvoorraad toegevoegd . D e woningenvoorraad wordt dan ( 7 3 . 7 45 + 3609 = ) 7 7 . 354 ; Van 3 . 857 gebouwpunten zonder woonfunctie, zijn 1 . 092 gebouwpunten gelokaliseerd in het bestand van de woningtelling; Het aantal gebouwen met een andere functie (zie tabel 1) wordt op ba s is hiervan bijgesteld naa r (7798 + 1092 =) 8872 . De resterende 2783 gebouw punten zijn n iet gelokaliseerd in het bestand van de woningtelling . Deze gebouwen worden beschouwd als niet ( meer ) bestaand en worden verder niet in dit onderzoek meegenomen . Op basis van de correcties die in aan de hand van bovenstaande bevindingen zijn gepleegd, zijn de resultaten van de woningtelling geactualiseerd zoals vermeld in onderstaande tabel. Tabel 3 : Functie gebouwen Curaçao Functie gebouwen Aantal gebouwen Aandeel (in procenten) Woonfunctie 7 7.354 8 9 , 7 Andere functies 8 . 872 10 , 3 Totaal aantal gebouwen 86 . 226 100 Bron: CBS 2018

PAGE 22

Leegstaand op Curaçao 20 Centraal Bureau voor de Statistiek Curaçao 2. 4 Gebruiksstatus gebouw met woonfunctie Met de verworven kennis over het aantal gebouwen met een woonfunctie , wordt de aandacht nu gericht op de gebruiksstatus van de ze gebouwen . D e gebruiksstatus heeft betrekking op de vraag of het gebouw actief wordt gebruikt of leeg staat . In onderstaande tabel wordt een overzicht gegeven van de gebruiksstatus zoals die in het veld is aangetroffen . Tabel 4 : Gebruiksstatus van gebouwen met een woonfunctie Gebruiks tatus Aantal woningen Aandeel in procenten B ewoond 66 . 410 88, 5 L eegstaand 2 . 857 3 , 8 In aanbouw 2 . 267 Gebouw o orspronkelijk n iet bezocht 3 . 609 4 , 8 G ebruiksstatus gebouw o nbekend * 2 . 211 2, 9 Totaal 77.354 100 Bron: CBS 2018 *Dit zijn gebouwen waarvan in het veld is geconstateerd ze een woonfunctie hebben, maar waarvan mensen in het veld niet konden vaststellen of deze bewoond zijn of niet. Van de gebouwen die zijn geteld waren er 2267 gevallen van woningen die in aanbouw waren. Dit aantal vormt een potentieel aanbod en is relevant voor de bepaling van de toestand van de woningmarkt (is er sprake van een woningtekort of overaanbod aan woningen) dat in een vervolgonderzoek ter hand zal worden genomen. In dit o nderzoek wordt echter alleen gewerkt met gebouwen die afgebouwd zijn. Bij vermindering van deze gebouwen wordt h et totaalaantal gebouwen ( 86.226 2 . 267 =) 83 . 959 en het totaalaantal woningen (77.354 2 267 =) 75 . 087. Van de 3609 gebouwen met een woonfunctie die in het veldwerk niet zijn bezocht , is duidelijk dat de actuele gebruiksstatus niet bekend is . Hieraan toegevoegd de 2 . 211 gebouwen met een woonfunctie waarvan tijdens het veldwerk de gebruiksstatus niet te achterhalen was, zijn er in totaal (3609 + 2211 =) 5820 gebouw en met een woonfunctie waarvan het onbekend is gebleven of ze wel of niet leegstaan . Voor deze gevallen kon de gebruiksstatus alsnog worden achterha a l d door gebruikmaking van gegevens van het water en elektriciteitsfabriek (Aq u alectra).

PAGE 23

Leegstaand op Curaçao 21 Centraal Bureau voor de Statistiek Curaçao Aqualectra heeft op basis van haar bestanden voor de periode van het veldwerk informatie verstrekt over welke gebouwen een waterverbruik h adden van 0m 3 tijdens de periode van de opname . Op basis van de verkregen informatie , konde n 333 woningen worden bijgeschreven als leegstaand 2 . D oor deze correctie is het aantal leegsta a nd e gebouwen met een woonfunctie toegenomen van 28 57 (+ 3 33 =) naar 3190 en het aantal bewoonde gebouwen met woonfunctie van 66 . 410 (+ 5487 =) naar 7 1 . 897 . Bovenstaande aanpassingen zijn verwerkt in onderstaande tabel . Tabel 5 : Gebruiksstatus gebouwen met een woonfunctie (na correctie) Status gebouwpunten met een woonfunctie In Aantal gebouwen Aandeel in procenten Woonfunctie bewoond 7 1 . 897 9 5,7 Woonfunctie leegstaand 3 . 190 4 ,3 Totaal 7 5 . 087 100 Bron: CBS 2018 2. 5 Conc l usie In de woningtelling zijn d e nodige inspanningen verricht om de gegevens over de gebouwen / woningvoorraad zo goed mogelijk op te nemen . Waar het veldwerk niet voldoende inzicht kon geven zijn secundaire bronnen geraadpleegd ( het bestand van het adressenproject en het bestand van het waterverbruik van A qualectra) en zijn correcties doorgevoerd . Uitvoering van de telling aan de hand van de toegepaste methode heeft de volgende algemene resultaten opgeleverd over de gebouwen /woningvoorraad : Cura ç ao telde in 2017 , 8 3 . 959 gebouwen ; Van de ze gebouwenvoorraad , had den 75 . 087 gebouwen een wo o n functie ( 8 9 , 4 %) en 8 . 872 gebouwen (10 , 6%) h adden een andere functie (v ergelijk met Nederland waar in 2017, 87 , 3% een woonfunctie had en 12 , 7% een ander e functie ), W ebsite CBS Nederland; Van de gebouwen met een woonfunctie st onden in 2017, 3 . 190 (4%) leeg (v ergelijk met Nederland, waar in 2015, 2% van de gebouwen leeg st ond en ), Website C BS Nederland . 2 D eze manier van werken is een geijkte en veel toegepaste manier (bijvoorbeeld in Nederland) om inzicht te verkrijgen of in een gebouw activiteiten worden ontplooid ( CBS Nederland, 2014 ).

PAGE 24

Leegstaand op Curaçao 22 Centraal Bureau voor de Statistiek Curaçao H OOFDSTUK 3: KENMERKEN VAN DE WONINGLEEGSTAND In dit hoofdstuk wordt de wonin g leegstand onder de loep genomen . Een beschrijving wordt gegeven vanuit een vergelijkend perspectief waarbij de gegevens van 2011 tegenover die van 2017 worden geplaatst. Ten behoeve van de vergelijkbaarheid is in de woningtelling van 2017 getracht om zoveel als mogelijk aan te sluiten op de uitgangspunten, keuzes en werkwijzen van 2011. In deze beschrijving wordt ingegaan op de verdeling van de leegstand over buurt categorieën en waardecategorieën . Met deze multidimension a le benadering wordt een dieper inzicht nagestreefd in de toestand van de woning leegstand. 3. 1 De ontwikkeling van de woningvoorraad Voordat wordt ingegaan op de woningleegstand , zal in deze paragraaf een beeld worden verschaft van de ontwikkeling van de woningvoorraad als geheel over een periode van 16 jaar (namelijk de periode 2001 2017 ) . D eze beschrijving geeft inzicht in de omstandigheden waarin de ontwikkeling van de woningleegstand was ingebed en dient als een kader waaraan deze ontwikkelingen kunnen worden afgespiegeld. Volgens de census van 2001 be vatte de woningvoorraad in d at jaar , 49 . 045 woningen. In de census van 2011 werden 6 3 . 404 woningen opgenomen , terwijl i n de woningtelling van 2017 , 75 . 087 woningen zijn geteld . Het bovenstaande betekent dat i n de periode 2001 2017 de woningvoorraad is gegroeid met (75.087 49.045 =) 26 . 042 woningen . De vraag is welke omstandigheden aan de basis van deze forse groei hebben gestaan. In het volgende wordt op deze vraag ingegaan. Doorgaans drijven de drie volgende factoren de groei van de woningvoorra a d aan (ABF research, 2016): 1. De e conomische ontwikkeling ; 2. De d emografische ontwikkeling ; 3. Het overheidsbeleid . Ad1. De e conomische ontwikkeling D e economische situatie van Cura ç ao laat in de jaren tussen 2010 tot 2017 een somber beeld zien. Zoals in onderstaande tabel blijkt, waren dit jaren van weinig, soms zelfs van negatieve economische groei.

PAGE 25

Leegstaand op Curaçao 23 Centraal Bureau voor de Statistiek Curaçao Tabel 6 : Economische ontwikkeling van Curaçao in de periode 2010 2017 Jaar 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Groei BBP i n % 0.1 0.6 0.1 0.8 1.1 0.3 1.0 1.7 Bron CBS 20 18 Gesteld kan worden dat groei van de woningvoorraad duidelijk niet een reflectie is geweest van de economische ontwikkeling . Klaarblijkelijk was er sprake van een groei ondanks de stagnerende economische omstandigheden. R ekening dient hierbij gehouden te worden met het volgende. Op Curaçao bestaat een lange traditie van particuliere zelfbouw. Dit betekent dat de woningproductie voor namelijk wordt aangedreven door initiatieven van individuele personen. Deze geven aan een bouwbedrij f opdracht hun woning te bouwen of bouwen de woning zelf ( aangeduid met de term particuliere zelfbouw) . In een omgeving waar zelfbouw overheerst is de woningproductie direct gerelateerd aan de behoefte van individuen en hun (financiële) capaciteiten . D e economische situatie zal altijd wel een rol spelen in de beslissing van individuen om een woning te bouwen , maar meer als een functie van hoe ze deze voor zichzelf ervaren . Gezien de hoge woningproductie die in deze periode is geconstateerd, kan in ieder geval worden geconcludeerd dat de omstandigheden door individuen als voldoende gunstig werden ervaren om te kunnen investeren in een woning. Nader onderzoek naar deze omstan d igheden is in dit kader niet gepleegd omdat dat gezien de doelstelling v an dit onderzoek te ver zou voeren. Ad2 Demografie D e Curaçaose bevolking is in de periode 20 01 2017 toegenomen van 130 . 822 inwoners naar 160 . 338 inwoners ( CBS , 2018 ) . Dat is een toename van 29 . 516 inwoners. Zoals eerder aangegeven is de woningvoorraad in dezelfde periode toegenomen met 26. 042 woningen. Vergelijking van deze gegevens met elkaar toont aan dat de woningvoorraad in deze periode disproportioneel sterker is gestegen dan de bevolking . Immers , volgens deze cijfers is voor elk 1.1 inwoners (= 29.516: 26.042) , éé n woning gebouwd . Dit contrasteert sterk met het verhouding scijfer van de totale bevolking in 2017 van (160.338/75 218 =) 2 , 1 inwoners per woning 3 (Vergelijk met Nederland waar in 2018 deze verhoudingscijfer 2 , 2 inwoners per woning bedroeg ). 3 Let wel dat dit verhoudingscijfer iets anders is dan de gemiddelde huishoudensgrootte . De gemiddelde huishoudensgrootte geeft uitdrukking van het gemiddeld aantal mense n die een huishouden vormt.

PAGE 26

Leegstaand op Curaçao 24 Centraal Bureau voor de Statistiek Curaçao Het is niet dat groei met dit aantal woningen wordt betwijfeld. E chter , de dynamiek van de demografie alleen kan hiervoor g een voldoende verklaring geven . Ad 3 Overheidsbeleid B egin jaren 2000 heeft de overheid in haar grondbeleid het accent verschoven van de uitgifte van erfpacht kavels aan individuele particulier en , naar een uitgifte aan bouwondernemingen ten behoeve van de productie van woningen voor de doelgroepen waar de overheid een verantwoordelijkheid voor draagt (lage en middeninkomensgroepen) . Dit beleid werd geformaliseerd in een samenwerkingsverband tussen de overheid en enkele private bouwondernemingen, de zogeheten Public Private Partnership (PPP). Deze aanpassing was gericht op de overheidswens om een hog ere , meer continue woningproductie te realiseren en was een reactie op de toenmalige ondoelmatigheid in de benutting van erfpachtkavels door vele individuele particulieren die een kavel toegewezen kregen (kavels werden na uitgifte aan individuen vaak niet meteen in gebruik genomen, of het duurde lang voordat een woning w erd afgebouwd). W at voor gevolg heeft deze verschuiving in de uitgifte van kavels en de bouw van woningen gehad? D e omvang van de wonin g voorraad is bekend voor de jaren 2001 , 2011 en 2017. D it zijn echter naakte cijfers die niets laten zien van ontwikkeling van de woningvoorraad in de tussenliggende jaren . Een ander gegeven d at wel een beeld geeft van de jaarlijkse ontwikkeling van de woningvoorraad is het cijfer over de totale omzet in de bouw. Onderstaande grafiek visualiseert de totale omzet in de bouw tussen 2001 en 2016 4 . Figuur 1 : Totale omzet in de bouwsector in de periode 2001 201 5 4 Het gaat in deze grafiek niet uitsluitend om de woningbouw , maar ook de bouw van bedrijfsgebouwen en de renovatie h iervan. Duidelijk mag zijn dat de woningbouw als overheersende activiteit in de bouwsector , zich wel sterk weerspiegelt in deze grafiek .

PAGE 27

Leegstaand op Curaçao 25 Centraal Bureau voor de Statistiek Curaçao Bron: CBS 2018 In het oog valt de spurt in omzet tussen 2004 en 2006 en daarna weer in 201 2 . Informatie van het CBS ( uit de Nationale Rekeningen ) toont aan dat met de spurt van 2004 2006 vele ( kleine ) woning bouwbedrijven gemoeid waren, terwijl de spu r t van 201 2 gekoppeld was aan één bedrijf die gespecialiseerd is in projecten die gelieerd zijn aan grote inrichtingen (bijvoorbeeld olieraffinaderij , water en elektriciteitsfabriek ) . Een spurt vooronderstelt een inhaalslag ter compensatie van tekorten ( woning schaarste ) die in voorgaande jaren zijn ontstaan. De grafiek laat zien dat de periode 2001 2004 inderdaad een periode van lage omzet was . De ommekeer na 2004 is waar de resultaten van het overheidsb eleid zichtbaar worden . Het is immers in d at jaar dat de eerste PPP woningen werden opgeleverd . Het feit dat deze woningen g o ed zijn verkocht lijkt een bewustwording te hebben ge schapen dat mensen in staat en bereid zijn om zich te binden aan de koop van een woning . D it lijkt de prikkel te zijn geweest voor projectontwikkelaars ( ook de ontwikkelaars die buiten het PPP verband opereren) om meer invester ingen i n woningbouwprojecten te plegen . De grafiek laat zien dat na een korte periode van verhoogde woningproductie ( na 2006 ) de omzet van de bouwsector zich gaat stabiliseren ( te interpreteren als een handhaving van de woningbouw op een bepaald niveau) . Het is aannemelijk dat de daling van de leegstand zich een tijd na 2006 begint in te zet ten . Immers, na de opzet van een voldoende grote woningvoorra a d is er minder b ehoefte om verder te produceren, maar komt het accent komt te liggen op de aanwendi n g van deze woningvoorraad . 0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 350,000 400,000 450,000 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016

PAGE 28

Leegstaand op Curaçao 26 Centraal Bureau voor de Statistiek Curaçao 3 .2 Ontwikkeling van de woning leegstand 2011 2017 In de periode 2011 2017 is de leegstand gedaald van 5059 leegstaande woningen naar 3190 leegstaande woningen (een daling van 1869 woningen oftewel van 36.9%). Zoals in onderstaande tabel naar voren komt, is de leegstand als aandeel van de woningvoorraad met 4 procen t punten gedaald . Tabel 7 : L eegstandscijfers van 2011 en 2017 2011 (census) 2017 (woningtelling) Resultaat Woningvoorraad 63404 75 21 8 11815 Leegstand 5059 (8%) 3190 (4%) 1869 Bron: CBS 2018 I n deze paragraaf wordt nagegaan hoe deze ontwikkeling zich heeft voltrokken aan de hand van de volgende invalshoeken : De invalshoek van buurtcategorieën ; De invalshoek van woningwaarden categorieën De invalshoek van buurtcategorieën D eze invalshoek gaat uit van een categorisering naar buurtsoorten op ba s is van het aantal leegstaande woningen die hierin voorkomen . De volgende indeling naar buurtcategorieën wordt gemaakt: Buurten met 1 tot 10 leegstaande woningen (aangeduid als buurten met een laag leegstandsniveau); Buurten met 11 tot 30 leegstaande woningen (aangeduid als buurten met een middelhoog leegstandsniveau); Buurten met meer dan 30 leegstaande woningen (aangeduid als buurten met een hoog leegstandsniveau). Deze indeling is interessant nie t alleen omdat het in één oogopslag de potentie geeft van een buurt om te kunnen bijdragen aan de daling van de leegstand (het aantal leegstaande woningen in een buurt is bepalend voor hoeveel de leegstand kan dalen), maar ook omdat het een globale indicat ie geeft van de buurten waar

PAGE 29

Leegstaand op Curaçao 27 Centraal Bureau voor de Statistiek Curaçao nieuwbouwprojecten voorkomen . Zo is het indicatief dat buurten met 30 of meer leegstaande woningen de karakteristieken hebben van buurten met veel nieuwbouw woningen die (net) zijn opgeleverd en op verkoop wachten, terwijl b uurten met 1 tot 10 leegstaande de karakteristieken van buurten met individuele woningen die eerder bewoond zijn gewees t 5 . D e invalshoek van woningwaarden categorieën D eze invalshoek gaat uit van een categorisering van de leegstaande woningen op basis van de prijsklassen waarin ze voorkom en . Een officiële indeling naar prijsklassen is op dit moment niet beschikbaar . De onderstaande indeling wordt voor dit onderzoek gehanteerd. Het is g ebaseerd op de capaciteit van mensen met een bepaald inkomen tot aankoop van een woning van een zekere waarde en is gebaseerd op de uitgangspunten die banken hanteren bij de verlening van hypotheken (website Centrale hypotheekbank, zie mor t gage calculator ) . Deze indeling bevat de volgende drie segmenten: Woningen voor groepen met een inkomen tot Naf . 3000 , met een waarde tot Naf . 150.000 ( woningen in de lage prijsklasse ); W oningen voor g roepen met een inkomen tussen Naf . 3001 en Naf. 7 000 , met een waarde tussen Naf. 150.001 en Naf. 350.000 (middenklasse woningen); d eze categorie kan nog opgesplitst worden in woningen tussen 150.001 en 225.000 en 225.001 en 350.000 W oningen voor groepen met een inkomen van hoger dan Naf. 7 000 , met een waarde boven Naf. 350.000 (woningen in de hoge prijsklasse ). Presentatie van de onderzoeks resultaten De resultaten van de analyse die op basis van bovengenoemde variabelen zullen worden uitgevoerd zullen aan de hand van tabellen en diagrammen, maar ook grafisch worden gepresenteerd. Bij de grafische presentatie worden de volgende kaarten gebruikt ( aan deze kaarten zullen de resultaten van de leegstaande woningen worden gekoppeld ) . 5 Voor buurten met 11 tot 30 leegstaande woningen is het wat moeilijker om uitspraken te doen . Het zijn buurten die gemakkelijk in de ene of in de andere categorie kunnen voorkomen.

PAGE 30

Leegstaand op Curaçao 28 Centraal Bureau voor de Statistiek Curaçao Figuur 2 : Deelgebieden en buurten van Curaçao Bron: CBS 2018

PAGE 31

Leegstaand op Curaçao 29 Centraal Bureau voor de Statistiek Curaçao Volgens bovenstaande kaart wordt Curaçao verdeeld in 5 d eelgebieden (Bandabou, Westelijk Willemstad, Oostelijk Willemstad, de Binnenstad, Bandariba). De verdeling naar deelgebieden sluit goed aan op de bestaande concentraties van activiteiten op het eiland en zijn gebieden die in het Curaçaose dagelijks leven functioneel zijn. Deze deelgebieden zijn opgebouwd uit geocodezones (administratieve gebieden d ie in het geocodezonesysteem zijn gedefinieerd en die het CBS vaak gebruikt om data te presenteren). De geocodezones zijn op hun beurt weer opgebouwd uit buurten . Figuur 3 : Waardegebieden van Curaçao Bron CBS 2018

PAGE 32

Leegstaand op Curaçao 30 Centraal Bureau voor de Statistiek Curaçao In bovenstaande kaart wordt per waardegebied (vlakken die een gebied met een gemiddelde woningwaarde aanduiden) aangegeven wat de gemiddelde woningwaarden in het betreffende gebied is 6 (in bijlage 1 word en enkele bijzonderheden van de verdeling van waardegebieden toegelicht ) . L eegstand naar buurtcategorie De verdeling van de leegstand naar buurtcategorie wordt in de onderstaande tabel weergegeven. Tabel 8 : Vergelijking leegstand per buurtcategorie Buurtcategorie Aantal leegstaande woningen 2011 % Aantal leegstaande woningen 2017 % Verschil 201 7 201 1 Buurten met een laag leegstandsniveau 608 12 , 0 702 22 , 1 94 Buurten met een middelhoog leegstandsniveau 1577 31 , 2 1 231 3 8 , 5 346 Buurten met een hoog leegstandsniveau 2874 56 , 8 1 257 39 , 4 1 617 Totaal 5059 100 3190 100 1869 Bron: CBS 2018 In zowel 2011 als 2017 blijken de buurt categorieën met een hoog leegstandsniveau het meeste aantal leegstaande woningen te bevatten ; D it toont aan dat de leegstand in beide jaren in hoge concentraties voorkomt en geeft uiting aan de vele woningprojecten die in de tussenliggende jaren zijn uitgevoerd ; In 2017 is het aandeel leegstaande woningen in de categorie met een hoog leegstandsniveau echter beduidend lager dan in 2011 ; D it geeft uiting aan het feit dat de focus nu meer komt te vallen op de verkoop van de voorraad nieuwbouwwoningen die in de periode daarvoor zijn gebouwd . De wijzigingen van de leegstand zoals weergegeven in tabel 8 worden in het onderstaande figuur grafisch weergegeven . 6 De informatie over de woningwaarden is afkomstig van het ZBO bestand van de Inspectie der Belastingen, die deze informatie in de vorm van gemiddelde waarden op buurtniveau aan het CBS heeft aangeleverd. Belangrijk te vermelden dat het project van waarderi ng van woningen vergevorderd is, maar nog niet helemaal voltooid. Thans zijn gegevens van niet meer dan 279 buurten voorhanden .

PAGE 33

Leegstaand op Curaçao 31 Centraal Bureau voor de Statistiek Curaçao f iguur 4 : L eegstand per buurtcategorie Bron CBS: 2018 Koppeling van de deelgebieden aan de onderscheiden buurtcategorieën geeft de situatie zoals weergegeven in onderstaande tabel . 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 Buurten met een laag leegstandsniveau Buurten met een middelhoog leegstandsniveau Buurten met een hoog leegstandsniveau Totaal Aantal leegstaande woningen 2011 Aantal leegstaande woningen 2017

PAGE 34

Leegstaand op Curaçao 32 Centraal Bureau voor de Statistiek Curaçao Tab el 9 : L eegstand per deelgebied naar buurtcategorie Deelgebied buurtcategorie 2011 2017 Verschil 201 7 201 1 * In procenten Bandabou 2 buurten met laag leegstandsniveau 22 43 21 buurten met middelhoog leegstandsniveau 151 222 71 buurten met hoog leegstandsniveau 919 398 521 totaal 1092 663 429 2 2, 9 Bandariba buurten met laag leegstandsniveau 30 50 20 buurten met middelhoog leegstandsniveau 156 87 69 buurten met hoog leegstandsniveau 404 102 302 Totaal 590 239 351 1 8, 9 Binnenstad buurten met laag leegstandsniveau 30 17 13 buurten met middelhoog leegstandsniveau 90 124 34 buurten met hoog leegstandsniveau 0 95 95 Totaal 120 236 116 6,2 Oostelijk Willemstad buurten met laag leegstandsniveau 298 338 40 buurten met middelhoog leegstandsniveau 765 348 417 buurten met hoog leegstandsniveau 607 389 218 Totaal 1670 1075 595 31,8 Westelijk Willemstad buurten met laag leegstandsniveau 228 254 26 buurten met middelhoog leegstandsniveau 475 450 25 buurten met hoog leegstandsniveau 884 273 611 Totaal 1587 977 610 33,6 Grandtotaal 5059 3190 1869 100 Bron: CBS 2018

PAGE 35

Leegstaand op Curaçao 33 Centraal Bureau voor de Statistiek Curaçao Hoewel de leegstand in deze periode per saldo is gedaald, hebben zich de volgende contrasten voorgedaan in de wijze waarop de leegstand is veranderd : In de Binnenstad, waar de leegstand juist is gestegen ; In Oostelijk Willemstad, waar de leegstand niet het sterkst is gedaald in buurten met een hoog leegstandniveau, maar wel in buurten met een middelhoog leegstandsniveau; Onderstaande kaarten geven de toestand van de leegstand zoals in 2011 en 2017 grafisch weer. Vergelijking van deze kaarten geeft op zicht een beeld van hoe de ontwikkeling van de leegstand is verlopen.

PAGE 36

Leegstaand op Curaçao 34 Centraal Bureau voor de Statistiek Curaçao F iguur 5 : Leegstand per deelgebied 2011 Bron CBS: 2018

PAGE 37

Leegstaand op Curaçao 35 Centraal Bureau voor de Statistiek Curaçao Figuur 6 : Leegstand per deelgebied 201 7 Bron CBS: 2018

PAGE 38

Leegstaand op Curaçao 36 Centraal Bureau voor de Statistiek Curaçao Aan de hand van deze kaarten is redelijk goed te zien dat de leegstand in de ze periode is afgenomen. Onder meer blijkt dit uit het feit dat in het gebied van Willemstad de bolletjes in 2017 minder dicht op elkaar staan dan in 201 1 . Ook valt op dat het aantal grote bolletjes in 2017 minder is geworden. Leegstand per deelgebied, naar woningwaard e De algemene verdeling van de leegstand naar woningwaarden wordt in de onderstaande tabel weergegeven. Tabel 10 : Vergelijking leegstand per categorie woningwaarden Categorie woningwaarden Leegstand 2011 % Leegstand 2017 % Verschil 201 7 201 1 W oningen in lage prijsklasse 1793 35.4 1159 36 , 4 634 middenklasse woningen 2537 50.2 1 582 49 , 6 955 Woningen in hoge woningen 583 11.5 365 11 , 4 218 Niet bekend 7 146 2.9 84 2 , 6 62 5059 100 3190 100 1869 Bron: CBS 2018 In zowel 2011 als 2017 komt d e leegstand veruit het meeste voor onder de categorie middenklasse woningen; De daling van de leegstand is onder deze categorie (absoluut gezien) ook het grootst , maar blijkt verhoudingsgewijs nauwelijks significanter te zijn dan onder de andere categorieën ( woningen in lage prijsklasse en woningen in hoge prijsklasse ); Dit komt to t uiting in het feit dat de verdeling van leegstaande woningen naar waardecategorie in 2017 nagenoeg hetzelfde blijft als in 2011 . 7 In het OZB project van de Inspectie der Belastingen zijn nog niet alle woningen getaxeerd. Het totaalaantal leegstaande woninge n in 2011 in de buurten die wel waren getaxeerd bedroeg 4913 in plaats van het eerder gegeven aantal van 5059 woningen en in 2017, 3106 in plaats van het eerder gegeven aantal van 3190 woningen.

PAGE 39

Leegstaand op Curaçao 37 Centraal Bureau voor de Statistiek Curaçao Figuur 7 : Leegstand per waardecategorie Bron CBS 2018 Koppeling van de deelgebieden aan de categorieën woningwaarden geeft de situatie zoals weergegeven in onderstaande tabel. 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 goedkope woningen middenklasse woningen dure woningen onbekend Totaal Aantal leegstaande woningen 2011 Aantal leegstaande woningen 2017

PAGE 40

Leegstaand op Curaçao 38 Centraal Bureau voor de Statistiek Curaçao Tabel 11 : Vergelijking leegstand per deelgebied naar woningwaarden Deelgebied Woningwaarde categorie 2011 2017 Verschil 201 7 201 1 In procenten Bandabou W oningen in lage prijsklasse 265 129 136 Middenklasse woningen 636 421 215 W oningen in hoge prijsklasse 121 75 46 totaal 1022 625 397 21, 2 Bandariba W oningen in lage prijsklasse 81 31 50 Middenklasse woningen 394 163 231 W oningen in hoge prijsklasse 114 43 71 totaal 589 237 352 18, 8 Binnenstad W oningen in lage prijsklasse 24 54 30 Middenklasse woningen 80 104 24 W oningen in hoge prijsklasse 16 78 62 totaal 120 236 116 6 , 2 Oostelijk Willemstad W oningen in lage prijsklasse 576 412 164 Middenklasse woningen 803 515 288 Woningen in hoge prijsklasse 264 145 119 totaal 1643 1072 571 30, 6 Westelijk Willemstad W oningen in lage prijsklasse 847 533 314 Middenklasse woningen 624 379 245 W oningen in hoge prijsklasse 68 24 44 totaal 1539 936 603 32.3 Niet bekend 146 84 62 3, 3 Grandtotaal 5059 3190 186 9 100 Bron: CBS 2018

PAGE 41

Leegstaand op Curaçao 39 Centraal Bureau voor de Statistiek Curaçao Hoewel de leegstand naar waardecategorie per is saldo gedaald, hebben zich hierin de volgende contrasten voorgedaan: In de Binnenstad, waar de leegstand per saldo is gestegen; In Westelijk Willemstad, waar de leegstand niet het sterk s t is gedaald in de categorie middenklasse woningen , maar wel in de categorie woningen in de lage prijsklasse In de onderstaande kaarten wordt de kaart van waardegebieden als basis gebruikt . Dit geeft inzicht in de verdeling van de leegstand naar waardegebieden.

PAGE 42

Leegstaand op Curaçao 40 Centraal Bureau voor de Statistiek Curaçao Figuur 8 : L eegstand naar waarde categorie 2011 Bron CBS: 2018

PAGE 43

Leegstaand op Curaçao 41 Centraal Bureau voor de Statistiek Curaçao Figuur 9 : Leegstand naar waardecategorie 2017 Bron CBS: 2018

PAGE 44

Leegstaand op Curaçao 42 Centraal Bureau voor de Statistiek Curaçao Met betrekking tot de ontwikkeling van de leegstand in de periode 2011 2017 kan r esumerend het volgende worden gesteld : Op het niveau van deelgebiede n is de daling van de leegstand in de periode 2011 2017 het eindre sultaat van een netto daling van 1985 leegstaande woningen en een netto stijging van 116 leegstaande woningen ; het eindsaldo is een daling van 1869 leegstaande woni nge n ; De daling van de leegstand heeft zich veruit het meest voorgedaan in buurten met een hoog leegstandsniveau en onder middenklasse woningen ; De daling van de leegstand heeft zich in bijna alle deelgebieden voorgedaan en is het grootst geweest in de deelgebieden van Westelijk Willemstad en Oostelijk Willemstad; De daling van de leegstand was niet homogeen. Variaties in het algemeen patroon hebben zich voorgedaan: In de Binnenstad , w aar de leegstand is gestegen; In Oostelijk Willemstad, waar de daling van de woningleegstand zich juist heeft voorgedaan in buurten met een middelhoog leegstandsniveau; In Westelijk Willemstad, waar de grootste daling van de woningleegstand zich onder woningen in de lage prijsklasse heef t vo o rgedaan. Voor een meer gedetailleerde informatie over de leegstand wordt verwezen naar bijlage 2. Deze bijlage is een excelfile bestaande uit enkele sheets waarin de wijzigingen in leegstand op verschillende manieren word en weergegeven. 3.2 .1 De ontwikkeling van de leegstand op buurtniveau Zoals aangetoond is o p het niveau van deelgebieden de leegstand gedaald met 1985 woningen en is de leegstand gestegen met 116 woningen , met als eindsaldo een daling van 1896 woningen. D e geregistreerde daling en /stijging en van de leegstand zijn nettoresultaten per deelgebied . Wordt gekeken naar het niveau van buurten dan blijkt dat de woningleegstand in de buurten in totaal met 2251 woningen is gedaald en met 382 woningen is gestegen . Het eindsaldo is uiteraard nog steeds een daling van 186 9 le e gstaande woningen.

PAGE 45

Leegstaand op Curaçao 43 Centraal Bureau voor de Statistiek Curaçao B uurten waar de leegstand is gedaald I n onderstaande tabel wordt de daling van de leegstand gecategoriseerd op basis van de omvang hiervan in de periode van 2011 2017 . Tabel 12 : De daling van de leegstand op buurtniveau Daling leegstand per buurt: Aantal woningen Aantal buurten Daling leegstand in % >30 woningen 680 14 30 , 2 tussen 11 en 30 woningen 949 56 42 , 2 <10 woningen 622 152 27.6 2251 222 100 Bron: CBS 201 1 D e daling van de leegstand is tussen 2011 en 2017 voornamelijk verlopen in een maat tussen 11 en 30 woningen per buurt . Onderstaande kaart geeft een overzicht van de netto daling van leegstand op buurtnivea u

PAGE 46

Leegstaand op Curaçao 44 Centraal Bureau voor de Statistiek Curaçao Figuur 10 : Netto daling leegstand per deelgebied en buurt Bron CBS 2018

PAGE 47

Leegstaand op Curaçao 45 Centraal Bureau voor de Statistiek Curaçao Buurten waar de leegstand is gestegen D e leegstand in de buurten is conform onderstaande tabel gestegen . Tabel 13 : De stijging van de leegstand op buurtniveau Stijging leegstand per buurt: Aantal woningen Aantal buurten Stijging leegstand in % >30 woningen 74 2 37 tussen 11 en 30 woningen 113 8 14.1 <10 woningen 195 57 3.4 382 67 Bron: CBS 2018 De stijging van de leegstand is voornamelijk verlopen in een maat van minder dan 10 woningen per buurt . Onderstaande kaart geeft een overzicht van de netto stijging van leegstand op buurtnivea u

PAGE 48

Leegstaand op Curaçao 46 Centraal Bureau voor de Statistiek Curaçao Figuur 11 : Netto stijging per deelgebied en buurt Bron: CBS 2018 Daling van de leegstand in samengestelde categorieën (buurt en woningwaarde) Zoals eerder aangegeven is de daling van de woning leegstand voornamelijk het gevolg geweest van een daling van de leegstand in buurten met een hoog leegstandsniveau en onder de categorie middenklasse woningen. Onder s taande

PAGE 49

Leegstaand op Curaçao 47 Centraal Bureau voor de Statistiek Curaçao tabel onttrekt gegevens uit voorgaande tabellen en geeft een samenvattend beeld hiervan. Tabel 14 : Compilatie leegstandcijfers naar buurt en woningwaardecategorie Categorie 2011 2017 Resultaat In procenten Buurtcategorie Laag leegstand s niveau 608 702 94 5 , 0 Middelhoog leegstandsniveau 1577 1231 346 18 , 5 Hoog leegstandsniveau 2874 1257 1617 86 , 5 5059 3190 1869 100 Categorie Woningwaarde W oningen in lage prijsklasse 1793 1159 634 33 , 9 Middenklasse woningen 2537 1582 955 51 , 1 W oningen in hoge prijsklasse 583 365 218 11 , 7 Onbekend 146 84 62 3 , 3 5059 3190 1869 100 B ron CBS 2018 Door de variabelen buurtcategorie en woningwaardecategorie samen te nemen in een samengestelde categorie , wordt een beeld verkregen van welk effect deze variabelen als eenheid hebben gehad in de daling van de leegstand . Het resultaat wordt weergegeven in onderstaande tabel (alleen voor de samengestelde categorieën die de meest significante daling vertegenwoordigen).

PAGE 50

Leegstaand op Curaçao 48 Centraal Bureau voor de Statistiek Curaçao Tabel 15 : Leegstand naar samengestelde categorieën Samengestelde categorie ë n Aantal leegstaande woningen gedaald % Buurten met h o o g leegstandsniveau/ middenklasse woningen 6 34 5 7 , 6 Buurten met middelho og leegstand s niveau/ woningen in lage prijsklasse 4 65 4 2 , 3 Totaal 10 99 100 Bron: CBS 2018 B ovenstaande tabel toont aan dat van de alg e hele daling van de leegstand, (10 99 : 1869 x 100% =) 5 8.8 % onder deze samengestelde categorie voorkwam. 3.4 Karakter van de leegstand In hoofdstuk 1 is melding gemaakt van het onderscheid in frictieleegstand en langdurige leegstand. Frictieleegstand komt voor als een rese rvevoorraad die helpt om de doorstroming op de woningmarkt soepel te laten verlopen (wanneer mensen willen verhuizen of een woning willen kopen, moeten er op de markt leegstaande woningen beschikbaar zijn waaruit een keuze kan worden gemaakt). Langdurige l eegstand ontstaat op het moment dat de vraag naar woningen achterblijft op het bestaande woningaanbod, meestal omdat dit aanbod te groot is of niet voldoende aansluit op de bestaande vraag. Deze situatie kan structureel worden (als de leegstand langer dan twee jaar voortduurt). Het nauwkeurig kunnen identificeren van frictieleegstand en langdurige leegstand berust op informatie over de duur , het verloop en de motieven van de leegstand. Over geen van deze zaken is in dit onderzoek informatie voorhanden. In het volgende zullen daarom via afleiding enkele indicatieve uitspraken worden gedaan over het voorkomen van deze vormen van leegstand in de huidige woningvoorraad . Het aantal van 1869 waarin de leegstand is gedaald in de periode 2011 2017 is te beschouwen als de omvang van de frictieleegstand in 2011 . Immers, dit was de voorraad dat in de jaren daarna heeft kunnen beantwoorden aan de vraag naar woningen. De ze daling bedroeg (1869 : 5059 x 100% =) 3 6 .9 % van de in 2011 geldende leegstand. Uitgaande hiervan kan worden verwacht dat b ij gelijkblijvende

PAGE 51

Leegstaand op Curaçao 49 Centraal Bureau voor de Statistiek Curaçao omstandigheden in de gemeenschap , de le e gstand in de komende jaren zal dalen met (3190 x 0.37 =) 11 79 woningen. Dit wordt beschouwd als de frictieleegstand. Uitgaande van de ze schatting van de frictieleegstand word t de voorraad langdurig leegstaande woningen geschat op (3190 1179 =) 201 1 woning en . D eze voorraad heeft geen aftrek gekregen veelal omdat de woningen niet aantrekkelijk worden gevonden (bijvoorbeeld om ze te duur zijn, niet in een gewenste buurt voorkomen), of ze vormen geen beschikbare voorraad ( komen voor als onverdeelde boedel of worden vanw e ge speculatieve redenen expres niet verkocht ) . Verdere be studering van de voorraad langdurig leegstaande woningen laat enkele buurten zien waarvan een duidelijke indicatie bestaat dat ze structureel langdurig leegstaan . Het gaat om wijken waar substantiële leegstand (meer dan 20 leegstaande woningen in 20 1 1) voorkom t en waar in de periode 2011 2017 nauwelijks verandering is opgetreden ( leegstand is in deze buurten met minder dan 10% gestegen of gedaald). In het onderstaande wordt een lijst van de meest in het oog vallende exemplare n van deze buurten gepresenteerd . Tabel 16 : Buurten waar de leegstand minder dan 10% is gestegen of gedaald Bron: CBS 201 8 Binnen de voorraad langdurig leegstaande woningen gaat het om 261 woningen ( 261 : 2011 x 100% = 12.9%), die structureel langdurig leegstaan (staan in ieder geval gedurende de hele periode 2001 2017 leeg); Het structureel karakter betekent dat deze woningen weinig perspectief hebben op verkoop of verhuur. 3. 4 C on c lusie In 2011 wa ren er 5059 leegstaande woningen. Na een significante daling van de leegstand in de periode 2011 tot 2017 is de voorraad leegstaande gedaald naar 3190 woningen . De schatting is dat de leegstand zal dalen met 1179 ( 37% ) . Of dit inderdaad gebeurt ligt a an de ontwikkelingen in de maatschappij en hun uitwerking op de woning markt.

PAGE 52

Leegstaand op Curaçao 50 Centraal Bureau voor de Statistiek Curaçao D e toestand van de woning markt is en blijft een onzeker element. Echter m et de kennis die is verworven over de woningbehoefte (in het voorgaande onderzoek) en de woningleegstand (in onderhavig onderzoek) kan in ieder geval ingegaan worden op de vraag hoe de m arktkrachten ( woning vraag en woning aan b od) zich momenteel tot elkaar verhouden . B eantwoording van deze vraag zal in ieder geval informatie geven over de positie en de richting van de woningmarkt . D it zal worden uitgewerkt in de volgende stap (het volgend e en laatste deel onderzoek) van dit drieluik onderzoek naar de toestand van de woningmarkt .

PAGE 53

Leegstaand op Curaçao 51 Centraal Bureau voor de Statistiek Curaçao L ITERATUURLIJST ABF Research, Tussenrapportage Prognose bevolking , huishoudens en woningbehoefte 2015 2050, Delft 2016 ; Bouwstenen voor Sociaal, Leegstand in verschillende gedaantes, Amersfoort 2016 ; Centraal Bureau voor de Statistiek, Woningbehoeft e onderzoek Cura ç ao 2016, Willemstad 2018; Centraal Bureau voor de Statistiek (Nederland), Leegstand in Nederland anno 2013, van krimpgebied tot dichtbevolkte Randstad, Den Haag 2014 ; Centraal Bureau voor de Statistiek (Nederland), Methodebeschrijving Landelijke Monitor leegstand, Den haag 2017 ; Centraal Bureau voor de Statistiek , Sifranan Vital di nos poblashon, Willemstad 2018 ; Website Central Bureau of Statistics Curaçao, Census tables 2001 ; Website Central Bureau of Statistics Curaçao, Census tables 2011 ; Website Centraal Bureau voor de Statistiek Nederland, statline woningvoorraad woning, niet woning ; Website: Centrale hypotheekbank .

PAGE 54

Leegstaand op Curaçao 52 Centraal Bureau voor de Statistiek Curaçao BIJLAGE 1 De woningwaardekaart van Curaçao Bron CBS 2018 Uit de kaart van de verdeling van woningwaarden op Curaçao komt het volgende naar voren :

PAGE 55

Leegstaand op Curaçao 53 Centraal Bureau voor de Statistiek Curaçao W oningen in hoge prijsklasse komen vooral voor langs de zuidkust van Curaçao en aan de oostelijke rand van de Schottegat; Oostelijk Willemstad heeft een grote vertegenwoordiging van woningen met woning waarden van Naf. 150.000 en hoger, terwijl in Westelijk Willemstad vooral woningen voorkomen met een waarde van Naf. 150.000 en lager; Hoewel de Binnenstad in dit figuur voorkomt als een gebied met woningen in de hogere middenklasse is in werkelijkheid geen sprake is van homogeniteit in deze, maar veeleer van e en tweedeling waarin aan de Punda zijde vooral woningen in hoge prijsklasse voorkomen en aan de Otrobanda zijde vooral woningen in de lage prijsklasse ; Bandariba is een mix va n middenklasse woningen en woningen in de lage prijsklasse ; Bandabou bevat een mix van alle woningwaarden; Rekening moet gehouden worden met het feit dat in dit deelgebied op vele plaatsen clusters van woningen voorkomen in gebieden die verder weinig bebouwd zijn; Door de prevalentie van lage bebouwingdichtheden in Bandabou (alleen in delen van Barber, Tera Cora, Soto en Westpunt komen op specifieke locaties cluster van hogere bebouwingsdichtheden voor), kan de gemiddelde woningwaarde van een klein aantal woningen naar voren komen als de gemiddelde woningwaarden va n een vrij groot gebied (neem bijvoorbeeld het project van Coral Estate Resort (bij Rif St. Marie) die een stempel drukt op de woningwaarden van de gehele buurt waarin het ligt).